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マンションでトラブルが起きた場合の管理組合や理事会の役割

先日も、マンション居住者から上階居住者とのトラブルの件について、
管理組合に仲裁に入ってもらい、話がしたいと要求がありました。

実際に、このような話はよく聞きますが、最初に結論を言ってしまうと、
管理組合には住民間のトラブルを処理する業務や義務はありません。

また、管理組合から業務を付託された理事会に至っては、下記にあるような定型の管理業務しか行えません。

マンション標準管理規約による管理組合理事会の業務

第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる
事項を決議する。

  • 一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
  • 二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
  • 三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案
  • 四 その他の総会提出議案
  • 五 第17条、第21条及び第22条に定める承認又は不承認
  • 六 第58条第3項に定める承認又は不承認
  • 七 第60条第4項に定める未納の管理費等及び使用料の請求に関する訴訟その他法的措置の追行
  • 八 第67条に定める勧告又は指示等
  • 九 総会から付託された事項
  • 十 災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事
    の実施等

会計に関する業務と定型の保守計画の立案と修繕、それと規約に定められた規則を守るように勧告するまでです。
住民間でよくある騒音や異臭などのトラブルは主観的な要素が多く、規約には何ら定めがないので、
管理組合や理事会がそれらに対応することは不可能なのです。

マンションで発生するトラブル

マンションで発生するトラブルは以下のように分類できます。

(1) 共用部分に関するトラブル

(2) 共用部分とは関連のないトラブル

このうち(1)のトラブルに関しては、管理組合に保守維持の義務があるので対応しなればなりません。
エレベーターの故障や屋上からの漏水などです。

そして(2)のトラブルは、さらに次のように分類できます。

[A] 使用細則で定めた事項に関するトラブル

[B] 使用細則で定めのない事項に関するトラブル

[A]に関しては、管理組合や理事会は、規約に基づいて勧告や指示が出来るが、
実際的に効力のある措置は管理組合総会の決議を経なければとることができない。

例えば、ペットの飼育に関しては、管理規約の細則に規定があるので、
細則に違反しているとのトラブルに関しては、勧告などの措置をとれます。

しかし、住民間のトラブルのほとんどを占める[B]のトラブルでは、
管理組合や理事会が果たせる役割は、ほとんど無いと言っても良いでしょう。

とはいえ、入居者が最初にトラブルについて訴えるのは管理事務所や管理人であることが多く、
個々事情に応じたアドバイスや当事者間の連絡などは、権限がなくても可能です。
また、このようなトラブルは、話を聞くだけで状況が改善される場合も多いです。

管理組合や理事会の役割が、管理費の徴収運用や共用部分の維持管理に限定されていることをよく理解して、共用部分との関わり具合によって、保険適用の問い合わせや工事業者の手配までの業務にとどめるのが最善でしょう。

賃貸の方も、分譲の方も、管理組合や理事会の役割が共用部分の管理にとどまることをよく理解して、
管理人が何でも屋さんでないことを知ってもらう必要があります。

また、普段から町内会活動や管理組合活動に参加して、自分もコミュニティの一員だと意識することで、協調性を高めましょう。
近隣、上下階の住民とコミュニケーションをはかることで、一方的な主張をせず、お互いに妥協する方法でトラブルを防ぎ、解決することが出来るようになるでしょう。
居住者個々の自助意識を高めることで、マンションのコミュニティもより良くなっていくと思います。

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