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自主管理 管理組合法人と管理人

シャトー富士は自主管理方式のマンションです。

また、管理組合は法人化されています。

住戸数も140戸以上と多くなると、管理費や修繕積立金の予算も大きいのでしっかりした組織で、各組合員が意識を持って管理することが大切です。

先年の大規模修繕でも、予算は約1億4千万円の規模で行われました。

この規模の大規模修繕を、仕様作成、業者選定、など最初の工程から、受取検査や工事後の保障工事の要望まで、最初から最後まで、自分たちだけで行えるマンションは少ないと思います。もちろん、顧問建築士や顧問弁護士などの専門家のサポートも受けますが、管理組合がきちんと機能し、組合員の自助協力の意識が高いことを証明していると思います。

 

日頃の管理は管理組合法人で雇用している管理人と会計担当者が常駐しております。その点でも、共有部分のトラブルなどへの対応は迅速だと思います。

管理人はマンション住み込みなので、住民とのコミュニケーションも良好で、管理人が住民の声の窓口になることで、管理組合も住民の要望に素早く反応することができています。

それに、専門の管理会社を使わないので、管理費がかなり安くなります。

もちろん、修繕積立金は古いマンションなので平均的な金額を徴収していますが、普段のマンション保守管理においては、十分な予算が確保できています。

 

最近の新築マンションはほとんどが管理会社による管理が一般的です。しかし、管理会社は企業として営業利益を追求して業務を行っているので、本来管理組合が目指すべき住民の利益とは必ずしも一致しません。

良く聞くのが、管理業務の境界線の曖昧さです。管理対応する時間も、夜中の水漏れなどが発生すると、管理会社としては、高い人件費に加え、夜中の時間外手当も必要です。しかも、大手でも、夜間常駐者は少なく、一人で何棟ものマンションを担当するので、連絡してもなかなか駆けつけてくれません。つまり、本来管理組合が行うべき業務も、管理会社の都合によって、住民各戸が対応せざる得ないことが多いのです。

逆に、トラブルが無い場合にも、巡回などの経費は発生します。平穏な日常生活の中では無駄な費用と言えるでしょう。

 

一番良いのは、日常の何もない時には余計な費用がかからず、水漏れや故障などのトラブルがあった際にだけ専門業者が対応してくれることです。

そんな、都合の良い管理の形態を選べる点が自主管理の良さでしょう。

 

今後は、住民の高齢化や少子化などで、マンションコミュニティを維持することが難しくなっていくと思います。そんな中で、どのようにマンション管理を維持するか、検討が必要でしょう。

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阪神淡路大震災の影響?

震災の影響でマンション躯体に影響があるという噂について

先日、不動産屋さんと話しているときに、

その不動産屋さんが「シャトー富士さんにはいろいろ噂もあると聞いています」というので、

何のことか聞くと、

「阪神淡路大震災でマンション躯体に影響が出た、少しずれた」

とか、、??

シャトー富士、これだけ古いといろいろな災害を乗り越えてきていますが、もちろん、阪神淡路大震災も乗り越えました。

しかし、その影響で躯体にずれができ、地震に弱くなっているとか、さすがにひどい噂です。

〇もともと揺れに強い構造

シャトー富士は鉄筋コンクリート造で、南側は道路を挟んでJRの学研都市線に面しています。

シャトー富士を上方からみると分かりますが、方形に組まれたAB棟に、南棟を延長する形でC棟が接しています。AB棟は躯体そのものが一体になっています。(住戸管理上、便宜的に名前を付けている)

この方形に居住棟が組まれているため、本来、構造的に地震に強固な造りになっているのです。

シャトー富士 航空写真 構造
シャトー富士 航空写真 構造

そして、当然、B棟とC棟は構造的に別棟になっているので、BC棟間の隙間が震災で生じたのです。BC棟は別棟なので、揺れに対しては隙間をもって対応するのが当たり前です。

高速道路のブロックのつなぎ目のように、セクション材で繋げば一番良いのですが、このマンションの場合、建築当時専用のセクション材は高価で少なかったので、一部セメントで固めている部分があり、それが隙間になったのです。

もちろん、隙間は修復ずみです。もともと、つながっている構造ではないので、修復は難しくなかったのです。躯体強度にも関係のない部分です。

〇直下型地震では耐震構造も意味ない

実際、神戸で震災を経験した身には、震災で倒壊した住宅のほとんどは戸建て住宅でした。

基本的に鉄筋造りの建物で完全に倒壊した建物はほとんどありませんでした。

また、部分的に倒壊したビルを見た場合、倒壊したビルが弱くて、生き残ったビルが強いということはありませんでした。振動が強くなる地盤で、振動方向がビルの長辺側に直角に近ければ、どんなビルも損害を受けていました。

つまり、弱点となる、長辺側方向のないシャトー富士は、阪神大震災程度の揺れなら倒壊しないと思われます。まあ、シャトー富士の場合、そう言えるのはAB棟のみですが。

〇倒れなくても全壊する場合もある

マンションという、住戸して考えると、倒壊しなくても、エレベーター部分が変形するとか、1階部分がへしゃげるとかすると、基本的に住むことはできない。阪神大震災でも、全壊扱いになったマンションはほとんどがそういう全壊でした。

大阪を直下型地震が襲った場合、シャトー富士も倒れることはないでしょうが、基幹部分が修復不能な程度の被害は受けるでしょう。その場合はどうせ古いし、きっちり建て替え出来る方がいいにきまっています。下手にきれいに残って、住民同士で建て替えか修繕かともめる方が厄介だったと、憶えています。

〇地震保険の保険料も他と変わりません

これは保険屋さんの保険料計算に建物の耐震性評価の技法がないことも理由になっていますが、シャトー富士の地震保険保険料も他のマンションと変わりがありません。もっとも地震のリスクを心配しなければならない保険会社ですらこの評価ですので、シャトー富士の耐震性に問題があるというのは、一部不動産業者のデマと言えるでしょう。逆に何らかの客観的な根拠があるなら提示してほしいものです。

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ゴミ出し場 新たに工事 24時間いつでもゴミ出し可能


ゴミ出し場は、2016年の大規模修繕時に新しく、駐輪場と一緒に造られました。

背面に投入口があって、24時間いつでもゴミ捨て可能です。

缶とビン類だけは曜日が決まっています。

ビンカン以外は分別も無いのでかなり便利です。

※マンション独自にゴミ回収業者を頼んでいるので、ゴミはほぼ毎日回収してくれます。

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抜群の教育環境 榎本小学校区

教育環境の良さからこのマンションを選ばれる人も多いです。

小学校 榎本小学校
中学校 今津中学

保育園幼稚園も近くに沢山あります。

でも、何といっても榎本小学校です。

情熱を持った、頑張り屋の先生が多い。
人気故に生徒数1000人近いマンモス校になりましたが、
その分、先生も増員され、クラスへの加配もあります。

何か問題があっても、学校側の対応が丁寧です。

大阪市では数少ないミマモルメ導入校です。
ミマモルメ導入に関しても、要望にちゃんと対応してくれました。

また、生徒がみな穏やかで明るい。
下級生も上級生も混じって遊ぶし、いじめの噂もほとんど聞きません(私が聞かないだけかもしれませんが)。

難点は、このマンションが学校区の端に位置するので、学校まで1.5キロ程度あることです。
城東区側に越境通学すれば500メートルくらいに学校があるのですが、
近い学校と中身の良い学校のどちらが良いか迷うところです。

私は、分団登校があり、ミマモルメも導入してくれたので、榎本小学校を選びました。

※区をまたいだ越境通学は事前に申請して認められないとできないと思われます。