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2019年3月16日におおさか東線が全線開通します 元々単線の貨物線だった城東貨物線を複線化して放出駅で学研都市線(片町線)へ接続し、新大阪~奈良間を直通で結ぶおおさか東線がいよいよ開通します。 先に書いたように、元が単線の路線なので、複線化するには路線沿いの用地買収が必要で、工事の場所も狭いので大変だろうと思っていた。最初の予定よりも少し遅れたものの、ほぼ目算通り開通にこぎつけた。 工事の間、放出駅から先の、鴫野駅やその先は大規模な工事が行われ、電車の走る線路が毎月変わるほどの目まぐるしく線路を入れ替える工事でした。 放出駅から鴫野駅の区間は、学研都市線(片町線)と新しいおおさか東線が並走するので、上下2線づつ、計4本の線路が引かれ、放出駅での乗り換えを考慮して同方向・同一ホームを実現するために線路がねじれるように立体交差している。 表にすると 放出駅 途中 鴫野駅 学研都市線 上り 京橋方面行 → → → → 学研都市線 上り 京橋方面行 おおさか東線 上り 新大阪方面 (今は放出止まり) ↓ → → → 学研都市線 下り 四条畷方面行 おおさか東線 下り 奈良方面 ↓ → → → おおさか東線 上り 新大阪方面 学研都市線 下り 四条畷方面行 ↑ → → → おおさか東線 下り 奈良方面 一番下、学研都市線 下りの薄いピンクが大きく上側に移っているのが分かるだろう。実際、複雑に高架を重ね、やがて鴫野のホームに入るときには学研都市線上下線とおおさか東線上下線はそれぞれ別のホーム島に停車するようになり、その先の路線幅の狭い複線化線路に入っていく。 学研都市線とおおさか東線の並走区間では上下2階になって、狭い幅を4本の線路を通している部分もある。 この線路とホームの設計から、おそらく学研都市線とおおさか東線の乗り換え、例えば、新大阪方面から同志社前に行くときには、放出駅がメインの乗り換え駅になると思う。鴫野駅のでの乗り換えはホームをまたぐことになるので、少し時間のかかる方法になるだろう。 前から、放出駅辺りはマニアックな鉄道好きに注目されていたが、これからも沢山の興味深い工夫にてっちゃん達が集まることだろう。 この新大阪までの延伸で何が一番便利になるかというと、もちろん奈良方面からの利用客に新大阪までの電車が使える。 でも、大多数の放出駅周辺住民にとって本当に便利なのは次の3点だ。 1 JR京都線神戸線などの主要路線に環状線経由で乗り継ぎしなくて良くなること。 さらに 2 京橋で乗り換えせずに、京阪本線に乗り継げること。 もうひとつ 3 梅田で乗り換えせずに、阪急電車に乗り換えが出来ること まず1番目のJRだが、 JRの京橋駅は大きなターミナル駅でありながら、乗り換えが不便なことで有名。 学研都市線は北新地駅まで行くと歩いて大阪駅や梅田駅に行けるが、北新地駅から大阪駅へは結構な距離になる、だから京橋でJR環状線へ乗り換え、大阪まで行くが、時間は少しだけ早いものの、ラッシュ時にはなかなかに大変。 京橋駅がバリアフリー化されていないこともあって、京橋での乗り換えは子供連れだと断念するしかなかった。乗り換え時に、ベビーカーを持ち上げて階段で運ぶのは京橋駅での日常風景なのだ。 今後も大阪駅や難波方面へに行くには、京橋での乗り換えが必要だが、京都や神戸方面へ行くなら、何も無理して混雑する京橋や大阪駅、環状線を経由しなくても、広くて比較的空いている新大阪駅で乗り換えて神戸方面へ行けるのだ。 しかも、神戸方面なら、一気に人が増える大阪駅の手前で新快速に乗れるので、確実に座席を確保できる。 2番目の京阪だが 京阪をJRから乗り換えるにはこれまでは京橋駅しかなかった。しかも、学研都市線から乗り換える時には、なんと、超混雑している環状線京橋駅ホームを端から端まで歩いて、階段を下りてから、長い長いエスカレーターを上るしかなかった。乗り換え駅と言いつつ、ものすごく不便だった。 しかし、新駅であるJR野江駅を使えば、200mほど歩くだけ。混雑もしてないし、こっちの方が断然楽。そもそも、学研都市線でなくおおさか東線を使う時点で楽。京阪電車は朝でもJRほどは混雑しないので、パナソニックや三洋、あっ、もうなくなっているけど、門真方面へ通勤するならこっちが断然おすすめ。 […]
結構広い部屋なので自由度の高いリフォーム、まあ、内装全替えになっています。 中身だけで見ると新築マンションと同じ機能性です。 お問い合わせ こちらにお問い合わせください 幸進不動産
先日も、マンション居住者から上階居住者とのトラブルの件について、 管理組合に仲裁に入ってもらい、話がしたいと要求がありました。 実際に、このような話はよく聞きますが、最初に結論を言ってしまうと、 管理組合には住民間のトラブルを処理する業務や義務はありません。 また、管理組合から業務を付託された理事会に至っては、下記にあるような定型の管理業務しか行えません。 マンション標準管理規約による管理組合理事会の業務 第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる 事項を決議する。 一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案 二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案 三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案 四 その他の総会提出議案 五 第17条、第21条及び第22条に定める承認又は不承認 六 第58条第3項に定める承認又は不承認 七 第60条第4項に定める未納の管理費等及び使用料の請求に関する訴訟その他法的措置の追行 八 第67条に定める勧告又は指示等 九 総会から付託された事項 十 災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事 の実施等 会計に関する業務と定型の保守計画の立案と修繕、それと規約に定められた規則を守るように勧告するまでです。 住民間でよくある騒音や異臭などのトラブルは主観的な要素が多く、規約には何ら定めがないので、 管理組合や理事会がそれらに対応することは不可能なのです。 マンションで発生するトラブル マンションで発生するトラブルは以下のように分類できます。 (1) 共用部分に関するトラブル (2) 共用部分とは関連のないトラブル このうち(1)のトラブルに関しては、管理組合に保守維持の義務があるので対応しなればなりません。 エレベーターの故障や屋上からの漏水などです。 そして(2)のトラブルは、さらに次のように分類できます。 [A] 使用細則で定めた事項に関するトラブル [B] 使用細則で定めのない事項に関するトラブル [A]に関しては、管理組合や理事会は、規約に基づいて勧告や指示が出来るが、 実際的に効力のある措置は管理組合総会の決議を経なければとることができない。 例えば、ペットの飼育に関しては、管理規約の細則に規定があるので、 細則に違反しているとのトラブルに関しては、勧告などの措置をとれます。 しかし、住民間のトラブルのほとんどを占める[B]のトラブルでは、 管理組合や理事会が果たせる役割は、ほとんど無いと言っても良いでしょう。 とはいえ、入居者が最初にトラブルについて訴えるのは管理事務所や管理人であることが多く、 個々事情に応じたアドバイスや当事者間の連絡などは、権限がなくても可能です。 また、このようなトラブルは、話を聞くだけで状況が改善される場合も多いです。 管理組合や理事会の役割が、管理費の徴収運用や共用部分の維持管理に限定されていることをよく理解して、共用部分との関わり具合によって、保険適用の問い合わせや工事業者の手配までの業務にとどめるのが最善でしょう。 賃貸の方も、分譲の方も、管理組合や理事会の役割が共用部分の管理にとどまることをよく理解して、 管理人が何でも屋さんでないことを知ってもらう必要があります。 また、普段から町内会活動や管理組合活動に参加して、自分もコミュニティの一員だと意識することで、協調性を高めましょう。 […]