しろぽん – シャトー富士　マンション　ギャラリー

2019年3月16日におおさか東線が全線開通します

元々単線の貨物線だった城東貨物線を複線化して放出駅で学研都市線（片町線）へ接続し、新大阪～奈良間を直通で結ぶおおさか東線がいよいよ開通します。

先に書いたように、元が単線の路線なので、複線化するには路線沿いの用地買収が必要で、工事の場所も狭いので大変だろうと思っていた。最初の予定よりも少し遅れたものの、ほぼ目算通り開通にこぎつけた。

工事の間、放出駅から先の、鴫野駅やその先は大規模な工事が行われ、電車の走る線路が毎月変わるほどの目まぐるしく線路を入れ替える工事でした。

JR放出駅 — JR学研都市線　放出駅　おおさか東線との乗り換えターミナルになる

放出駅から鴫野駅の区間は、学研都市線（片町線）と新しいおおさか東線が並走するので、上下２線づつ、計４本の線路が引かれ、放出駅での乗り換えを考慮して同方向・同一ホームを実現するために線路がねじれるように立体交差している。

表にすると

放出駅	途中				鴫野駅
学研都市線　上り　京橋方面行	→	→	→	→	学研都市線　上り　京橋方面行
おおさか東線　上り　新大阪方面（今は放出止まり）	↓	→	→	→	学研都市線　下り　四条畷方面行
おおさか東線　下り　奈良方面	↓	→	→	→	おおさか東線　上り　新大阪方面
学研都市線　下り　四条畷方面行	↑	→	→	→	おおさか東線　下り　奈良方面

一番下、学研都市線　下りの薄いピンクが大きく上側に移っているのが分かるだろう。実際、複雑に高架を重ね、やがて鴫野のホームに入るときには学研都市線上下線とおおさか東線上下線はそれぞれ別のホーム島に停車するようになり、その先の路線幅の狭い複線化線路に入っていく。

学研都市線とおおさか東線の並走区間では上下２階になって、狭い幅を４本の線路を通している部分もある。

この線路とホームの設計から、おそらく学研都市線とおおさか東線の乗り換え、例えば、新大阪方面から同志社前に行くときには、放出駅がメインの乗り換え駅になると思う。鴫野駅のでの乗り換えはホームをまたぐことになるので、少し時間のかかる方法になるだろう。

前から、放出駅辺りはマニアックな鉄道好きに注目されていたが、これからも沢山の興味深い工夫にてっちゃん達が集まることだろう。

img_2019map

この新大阪までの延伸で何が一番便利になるかというと、もちろん奈良方面からの利用客に新大阪までの電車が使える。

でも、大多数の放出駅周辺住民にとって本当に便利なのは次の３点だ。

１　JR京都線神戸線などの主要路線に環状線経由で乗り継ぎしなくて良くなること。

さらに

２　京橋で乗り換えせずに、京阪本線に乗り継げること。

もうひとつ

３　梅田で乗り換えせずに、阪急電車に乗り換えが出来ること

まず１番目のJRだが、

JRの京橋駅は大きなターミナル駅でありながら、乗り換えが不便なことで有名。
学研都市線は北新地駅まで行くと歩いて大阪駅や梅田駅に行けるが、北新地駅から大阪駅へは結構な距離になる、だから京橋でJR環状線へ乗り換え、大阪まで行くが、時間は少しだけ早いものの、ラッシュ時にはなかなかに大変。

京橋駅がバリアフリー化されていないこともあって、京橋での乗り換えは子供連れだと断念するしかなかった。乗り換え時に、ベビーカーを持ち上げて階段で運ぶのは京橋駅での日常風景なのだ。

今後も大阪駅や難波方面へに行くには、京橋での乗り換えが必要だが、京都や神戸方面へ行くなら、何も無理して混雑する京橋や大阪駅、環状線を経由しなくても、広くて比較的空いている新大阪駅で乗り換えて神戸方面へ行けるのだ。

しかも、神戸方面なら、一気に人が増える大阪駅の手前で新快速に乗れるので、確実に座席を確保できる。

２番目の京阪だが

京阪をJRから乗り換えるにはこれまでは京橋駅しかなかった。しかも、学研都市線から乗り換える時には、なんと、超混雑している環状線京橋駅ホームを端から端まで歩いて、階段を下りてから、長い長いエスカレーターを上るしかなかった。乗り換え駅と言いつつ、ものすごく不便だった。

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しかし、新駅であるJR野江駅を使えば、200mほど歩くだけ。混雑もしてないし、こっちの方が断然楽。そもそも、学研都市線でなくおおさか東線を使う時点で楽。京阪電車は朝でもJRほどは混雑しないので、パナソニックや三洋、あっ、もうなくなっているけど、門真方面へ通勤するならこっちが断然おすすめ。

３番目の阪急との乗り換えは、

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今まで想像したこともなかった。これが出来ると何が便利かというと、学校への通学範囲がぐっと増えるのだ。

阪急沿線はご存知のように関西ではハイソな沿線と位置付けられている。普段、庶民には縁が無い場所でも、子供が進学する時にはかなり重要な地域になってくる。

高校などは梅田駅にはなく、そこから少し離れた地域にあるので、ラッシュに巻き込まれにくい通学ルートを考えると、新駅淡路駅での阪急線への乗り換えは相当に便利。阪急は梅田駅と十三駅が一番混むので、そこを避けて通学できるのは安心である。関大方面は相当に楽になるだろう。

放出駅界隈の小学校では定番の柴島浄水場への遠足もこれからは放出駅から直通で行けるようになる。

本当に放出駅界隈は相当に交通の便が良くなるのに、今はサラリーマンをやってないので、通勤の便利さを実感できないのが少し残念だ。特に京阪への乗り換えが出来ればとずっと願っていたので、京阪利用者には待望の全線開通である。

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マンションリフォーム実例

2018年10月20日2018年10月20日しろぽん

結構広い部屋なので自由度の高いリフォーム、まあ、内装全替えになっています。
中身だけで見ると新築マンションと同じ機能性です。

お問い合わせ
こちらにお問い合わせください　幸進不動産

news

マンションでトラブルが起きた場合の管理組合や理事会の役割

2018年10月20日2018年10月20日しろぽん

先日も、マンション居住者から上階居住者とのトラブルの件について、
管理組合に仲裁に入ってもらい、話がしたいと要求がありました。

実際に、このような話はよく聞きますが、最初に結論を言ってしまうと、
管理組合には住民間のトラブルを処理する業務や義務はありません。

また、管理組合から業務を付託された理事会に至っては、下記にあるような定型の管理業務しか行えません。

マンション標準管理規約による管理組合理事会の業務

第５４条理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる
事項を決議する。

一収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三長期修繕計画の作成又は変更に関する案
四その他の総会提出議案
五第１７条、第２１条及び第２２条に定める承認又は不承認
六第５８条第３項に定める承認又は不承認
七第６０条第４項に定める未納の管理費等及び使用料の請求に関する訴訟その他法的措置の追行
八第６７条に定める勧告又は指示等
九総会から付託された事項
十災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事
の実施等

会計に関する業務と定型の保守計画の立案と修繕、それと規約に定められた規則を守るように勧告するまでです。
住民間でよくある騒音や異臭などのトラブルは主観的な要素が多く、規約には何ら定めがないので、
管理組合や理事会がそれらに対応することは不可能なのです。

マンションで発生するトラブル

マンションで発生するトラブルは以下のように分類できます。

（１）　共用部分に関するトラブル

（２）　共用部分とは関連のないトラブル

このうち（１）のトラブルに関しては、管理組合に保守維持の義務があるので対応しなればなりません。
エレベーターの故障や屋上からの漏水などです。

そして（２）のトラブルは、さらに次のように分類できます。

［A］　使用細則で定めた事項に関するトラブル

［B］　使用細則で定めのない事項に関するトラブル

［A］に関しては、管理組合や理事会は、規約に基づいて勧告や指示が出来るが、
実際的に効力のある措置は管理組合総会の決議を経なければとることができない。

例えば、ペットの飼育に関しては、管理規約の細則に規定があるので、
細則に違反しているとのトラブルに関しては、勧告などの措置をとれます。

しかし、住民間のトラブルのほとんどを占める［B］のトラブルでは、
管理組合や理事会が果たせる役割は、ほとんど無いと言っても良いでしょう。

とはいえ、入居者が最初にトラブルについて訴えるのは管理事務所や管理人であることが多く、
個々事情に応じたアドバイスや当事者間の連絡などは、権限がなくても可能です。
また、このようなトラブルは、話を聞くだけで状況が改善される場合も多いです。

管理組合や理事会の役割が、管理費の徴収運用や共用部分の維持管理に限定されていることをよく理解して、共用部分との関わり具合によって、保険適用の問い合わせや工事業者の手配までの業務にとどめるのが最善でしょう。

賃貸の方も、分譲の方も、管理組合や理事会の役割が共用部分の管理にとどまることをよく理解して、
管理人が何でも屋さんでないことを知ってもらう必要があります。

また、普段から町内会活動や管理組合活動に参加して、自分もコミュニティの一員だと意識することで、協調性を高めましょう。
近隣、上下階の住民とコミュニケーションをはかることで、一方的な主張をせず、お互いに妥協する方法でトラブルを防ぎ、解決することが出来るようになるでしょう。
居住者個々の自助意識を高めることで、マンションのコミュニティもより良くなっていくと思います。

Info

TV・インターネット

2018年10月20日2018年10月20日しろぽん

TVは共用回線として有線TV　JCOM　の提供する地上波デジタル放送が入っています。

インターネットは
NTT、USEN、JCOMなどがサービスしています。
NTTは光ネクストマンションタイプです。

Info, news

自主管理　管理組合法人と管理人

2018年4月24日2019年1月24日しろぽん

シャトー富士は自主管理方式のマンションです。

また、管理組合は法人化されています。

住戸数も140戸以上と多くなると、管理費や修繕積立金の予算も大きいのでしっかりした組織で、各組合員が意識を持って管理することが大切です。

先年の大規模修繕でも、予算は約１億４千万円の規模で行われました。

この規模の大規模修繕を、仕様作成、業者選定、など最初の工程から、受取検査や工事後の保障工事の要望まで、最初から最後まで、自分たちだけで行えるマンションは少ないと思います。もちろん、顧問建築士や顧問弁護士などの専門家のサポートも受けますが、管理組合がきちんと機能し、組合員の自助協力の意識が高いことを証明していると思います。

日頃の管理は管理組合法人で雇用している管理人と会計担当者が常駐しております。その点でも、共有部分のトラブルなどへの対応は迅速だと思います。

管理人はマンション住み込みなので、住民とのコミュニケーションも良好で、管理人が住民の声の窓口になることで、管理組合も住民の要望に素早く反応することができています。

それに、専門の管理会社を使わないので、管理費がかなり安くなります。

もちろん、修繕積立金は古いマンションなので平均的な金額を徴収していますが、普段のマンション保守管理においては、十分な予算が確保できています。

最近の新築マンションはほとんどが管理会社による管理が一般的です。しかし、管理会社は企業として営業利益を追求して業務を行っているので、本来管理組合が目指すべき住民の利益とは必ずしも一致しません。

良く聞くのが、管理業務の境界線の曖昧さです。管理対応する時間も、夜中の水漏れなどが発生すると、管理会社としては、高い人件費に加え、夜中の時間外手当も必要です。しかも、大手でも、夜間常駐者は少なく、一人で何棟ものマンションを担当するので、連絡してもなかなか駆けつけてくれません。つまり、本来管理組合が行うべき業務も、管理会社の都合によって、住民各戸が対応せざる得ないことが多いのです。

逆に、トラブルが無い場合にも、巡回などの経費は発生します。平穏な日常生活の中では無駄な費用と言えるでしょう。

一番良いのは、日常の何もない時には余計な費用がかからず、水漏れや故障などのトラブルがあった際にだけ専門業者が対応してくれることです。

そんな、都合の良い管理の形態を選べる点が自主管理の良さでしょう。

今後は、住民の高齢化や少子化などで、マンションコミュニティを維持することが難しくなっていくと思います。そんな中で、どのようにマンション管理を維持するか、検討が必要でしょう。

Info

阪神淡路大震災の影響？

2018年1月25日2018年1月31日しろぽん

震災の影響でマンション躯体に影響があるという噂について

先日、不動産屋さんと話しているときに、

その不動産屋さんが「シャトー富士さんにはいろいろ噂もあると聞いています」というので、

何のことか聞くと、

「阪神淡路大震災でマンション躯体に影響が出た、少しずれた」

とか、、？？

シャトー富士、これだけ古いといろいろな災害を乗り越えてきていますが、もちろん、阪神淡路大震災も乗り越えました。

しかし、その影響で躯体にずれができ、地震に弱くなっているとか、さすがにひどい噂です。

〇もともと揺れに強い構造

シャトー富士は鉄筋コンクリート造で、南側は道路を挟んでJRの学研都市線に面しています。

シャトー富士を上方からみると分かりますが、方形に組まれたAB棟に、南棟を延長する形でC棟が接しています。AB棟は躯体そのものが一体になっています。（住戸管理上、便宜的に名前を付けている）

この方形に居住棟が組まれているため、本来、構造的に地震に強固な造りになっているのです。

そして、当然、B棟とC棟は構造的に別棟になっているので、BC棟間の隙間が震災で生じたのです。BC棟は別棟なので、揺れに対しては隙間をもって対応するのが当たり前です。

高速道路のブロックのつなぎ目のように、セクション材で繋げば一番良いのですが、このマンションの場合、建築当時専用のセクション材は高価で少なかったので、一部セメントで固めている部分があり、それが隙間になったのです。

もちろん、隙間は修復ずみです。もともと、つながっている構造ではないので、修復は難しくなかったのです。躯体強度にも関係のない部分です。

〇直下型地震では耐震構造も意味ない

実際、神戸で震災を経験した身には、震災で倒壊した住宅のほとんどは戸建て住宅でした。

基本的に鉄筋造りの建物で完全に倒壊した建物はほとんどありませんでした。

また、部分的に倒壊したビルを見た場合、倒壊したビルが弱くて、生き残ったビルが強いということはありませんでした。振動が強くなる地盤で、振動方向がビルの長辺側に直角に近ければ、どんなビルも損害を受けていました。

つまり、弱点となる、長辺側方向のないシャトー富士は、阪神大震災程度の揺れなら倒壊しないと思われます。まあ、シャトー富士の場合、そう言えるのはAB棟のみですが。

〇倒れなくても全壊する場合もある

マンションという、住戸して考えると、倒壊しなくても、エレベーター部分が変形するとか、１階部分がへしゃげるとかすると、基本的に住むことはできない。阪神大震災でも、全壊扱いになったマンションはほとんどがそういう全壊でした。

大阪を直下型地震が襲った場合、シャトー富士も倒れることはないでしょうが、基幹部分が修復不能な程度の被害は受けるでしょう。その場合はどうせ古いし、きっちり建て替え出来る方がいいにきまっています。下手にきれいに残って、住民同士で建て替えか修繕かともめる方が厄介だったと、憶えています。

〇地震保険の保険料も他と変わりません

これは保険屋さんの保険料計算に建物の耐震性評価の技法がないことも理由になっていますが、シャトー富士の地震保険保険料も他のマンションと変わりがありません。もっとも地震のリスクを心配しなければならない保険会社ですらこの評価ですので、シャトー富士の耐震性に問題があるというのは、一部不動産業者のデマと言えるでしょう。逆に何らかの客観的な根拠があるなら提示してほしいものです。